FAQ: Københavns Universitets husleje og Niels Bohr Bygningen

Der er flere årsager til, at Niels Bohr-byggeriet er blevet markant fordyret og forsinket.

Først og fremmest skyldes en meget væsentlig del af fordyrelsen omkostninger, som stammer fra ophævelsen af kontrakten med den spanske entreprenør Inabensa og dennes arbejder med ventilations- og VVS-opgaverne. Der er indgået aftale om, at de lejebærende byggeomkostninger ikke inkluderer udgifterne, som følger af Inabensas ekstraordinære svigt. Derfor vil ca. 1 mia. kr. af budgetoverskridelsen ikke have økonomiske følger for Københavns Universitet.

Desuden blev opgaven med at bygge en kompliceret højteknologisk laboratoriebygning helt grundlæggende undervurderet og underbudgetteret fra projektets begyndelse i 2010. Den måde projektet er blevet udbudt på i fagentrepriser har også givet anledning til styringsproblemer.

Rigsrevisionens kritik af håndteringen af ændringer under byggeriet af Niels Bohr Bygningen som værende mangelfulde i forhold til almindelig bygherrepraksis kan læses her

Håndteringen af væsentlige projektændringer i byggeriet af Niels Bohr Bygningen, der har været undervejs, er foregået under nogle uhensigtsmæssige incitamentsstrukturer og problematiske aftalemæssige rammer.

Det har blandt andet betydet, at Bygningsstyrelsen ikke har kunnet agere hensigtsmæssigt som bygherre i forhold til for eksempel håndteringen af en særlig problematik omkring bygningens stinkskabe, og dermed sikre fremdriften i byggeriet.

Begge problematikker er en følge af den særlige aftaleform, der er anvendt ved byggeriet, også kaldet den dialogbaserede aftalemodel.

Dette har blandt andet betydet, at transportministeren har besluttet, at der som udgangspunkt ikke sættes nye projekter i gang efter denne model, uden at projektet har været forelagt Transportministeriets departement.

I udgangspunktet var huslejen i 2013 forudsat til at være ca. 86 mio. kr. årligt (alle priser er her opgjort i 2020-priser) på baggrund af en budgetteret samlet pris på ca. 1,8 mia. kroner.

Hvis Københavns Universitets egne ændringsforslag til byggeriet medregnes ville budgettet stige med omkring 512 mio. kr. svarende til en årlig husleje på omkring 116 mio. kroner.

Ifølge SEA-ordningen og den dialogbaserede aftale, som gælder for byggeriet af Niels Bohr Bygningen, skal Københavns Universitet også betale husleje af den øvrige fordyrelse svarende til ca. 168 mio. kr. årligt.

En intern statslig voldgift vedrørende andet byggeri med en dialogbaseret aftale gav i juni 2020 Bygningsstyrelsen medhold i, at Københavns Universitets husleje skal fastlægges på baggrund af de samlede anviste byggeudgifter ved byggeriet.

Københavns Universitet har som følge af uenighed om huslejen indledt en intern statslig voldgift på byggeriet af Niels Bohr Bygningen. Voldgiftssagen forventes næppe at kunne være afgjort før 2022.

Københavns Universitet kan ifølge Universitetsloven anmode om bygningsselveje. Dette blev imidlertid afvist af den daværende regering i 2015.

Et salg af Niels Bohr Bygningen vil i øvrigt ikke få budgetoverskridelsen til at forsvinde, ligesom der er uenighed mellem staten og Københavns Universitet om finansieringen af fordyrelsen af projektet. Den uenighed vil under alle omstændigheder skulle afklares, uanset om Københavns Universitet er lejer af Niels Bohr Bygningen hos Bygningsstyrelsen, eller om der skal foretages et ejerskifte fra staten til Københavns Universitet som led i en beslutning om bygningsselveje.

Det er Vejdirektoratet, der som bygherre er ansvarlig for AB92-afleveringen fra entreprenørerne herunder mangeludbedring. Efterfølgende overdrages Niels Bohr Bygningen til Københavns Universitet som lejer. 

Byggeriet overdrages først til Københavns Universitet, når der alene udestår mindre og uvæsentlige fejl og mangler.

Det er også Vejdirektoratet, der står for 1-årsgennemgangen af byggeriet og eventuel mangelopfølgning efter denne gennemgang, og Vejdirektoratet færdiggør ligeledes de tvister og voldgiftssager, der er med entreprenører i forbindelse med byggeriet.

De resterende voldgiftssager føres mod entreprenører, som har forsinket byggesagen gentagne gange. Udfaldene af disse sager kan måske bidrage til at sænke projektets totaludgift, og dermed huslejen for Københavns Universitet. Sagsomkostningerne til disse sager vil være huslejebærende.

Voldgiftssager er dog i sagens natur behæftede med usikkerhed, og der vil frem til sagernes endelige afgørelse ikke kunne konkluderes noget om de samlede udgifter eller indtægter.

Bygningsstyrelsen har anlagt en principiel intern voldgiftssag vedrørende det afsluttede byggeri af Pharma Science bygningen, hvor Bygningsstyrelsen i juni 2020 fik medhold i, at Københavns Universitets husleje skal fastlægges på baggrund af de samlede anviste byggeudgifter ved byggeriet.

Derudover har Københavns Universitet anlagt tre meget ressourcekrævende interne statslige voldgiftssager, herunder blandt andet på Niels Bohr Bygningen, som endnu ikke er afgjort.

De problemer, der refereres til, er typisk opstået i opstarten for mellem 5 og 10 år siden.

Bygherrefunktionen i Bygningsstyrelsen er siden da blevet væsentligt styrket.

Der er gennemført en gennemgribende handlingsplan, som har styrket Bygningsstyrelsens projektstyring og gennemførelse.

Desuden har Bygningsstyrelsen siden 2018 anvendt principperne i "Ny Anlægsbudgettering" på alle nye byggerier. Dette er en budgetterings- og styringsmekanisme, som er udviklet i forbindelse med større infrastrukturprojekter, der indebærer en systematisk tilgang til at afsætte reserver og gennemføre uvildige granskninger af projekter.

Endelig udbyder Bygningsstyrelsen i dag opgaverne på en måde, hvor der er langt bedre muligheder for at styre leverandørerne.

Der er to grundlæggende aftalemodeller inden for SEA-ordningen:

1. En fastprismodel, hvor huslejen baseres på en pris fastsat tidligt i byggeprocessen. Dette giver universiteterne sikkerhed for huslejen ved et byggeri. En fastprisaftale placerer entydigt den økonomiske risiko for mer- eller mindre forbrug i udførelsesfasen hos Bygningsstyrelsen. Siden 2015 har Bygningsstyrelsen aktivt rådgivet universiteterne til at anvende fastprisaftaler.

2. En dialogbaseret model, hvor huslejen baseres på de faktiske byggeomkostninger. Dette medfører, at styringen af byggeriet placeres hos Bygningsstyrelsen, mens den økonomiske risiko placeres hos universitetet, herunder også muligheden for en gevinst, hvis de faktiske byggeomkostninger bliver lavere end forventet. Dette sikrer kunden en større inddragelse i byggeprojektet, men betyder samtidigt, at universitetet på godt og ondt bærer hele den økonomiske risiko.

Det er vigtigt at bemærke, at det grundlæggende er hensigten med de fastprisaftaler, som Bygningsstyrelsen tilbyder universiteterne, at det opførte byggeri skal understøtte universitetets behov. Det er også en præmis, at det er universitetet, der bestiller byggeriet og beskriver det behov, de har.

Dermed har universiteterne præcis samme indflydelse i byggeriets tidlige faser, uanset hvilken af de to modeller, man vælger.

Endelig er det vigtigt at understrege, at tilkøb eller ændringer af projektet, som et universitet måtte ønske, kan ske i begge aftaleformer.

Med en afskaffelse af den dialogbaserede aftale vil universitetet helt på samme måde som i dag være den part, der definerer hvad der skal bygges, og hvilke behov byggeriet skal opfylde.

Det er først, når man skal i gang ude på byggepladsen, at prisen bliver låst fast, men på det tidspunkt skal der også være 100 % styr på, hvad der skal bygges.

Hermed får Bygningsstyrelsen det samlede ansvar for både styringen af entreprenørerne og økonomien. Det giver en entydig ansvarsfordeling med tilhørende sunde incitamentsstrukturer.

Bygningsstyrelsen har de seneste år opfordret universiteterne til at anvende fastprisaftaler og ikke anvende den dialogbaserede aftaleform.

Desuden har transportministeren bedt om, at alle fremtidige ønsker om at anvende modellen forelægges ministerens departement.

Endelig har det været naturligt at afvente en intern statslig voldgift anlagt af staten mod Københavns Universitet, hvor der blev truffet en afgørelse i 2020, hvor staten fik medhold.

Nej, da statens huslejeordning (SEA-ordningen) blev indført i 2001, blev alle universiteter kompenseret med en merbevilling, som dækkede huslejeudgiften, så universiteterne ikke skal finansiere huslejen ud af de midler, som er tiltænkt forskning og uddannelse.

Universiteterne har med andre ord i 2001 fået ekstra penge til at betale huslejen.

I 2015 blev der truffet politisk beslutning om en større reform af SEA-ordningen. Efter at reformen af SEA-ordningen nu er fuldt implementeret, er huslejen nu så lav, at Bygningsstyrelsen får en årlig bevilling på omkring 140 mio. kr. af staten, som kommer universiteterne til gavn.

Så det er grundlæggende en misforståelse, at det forholder sig sådan.

Endvidere hører det med til historien, at en meget stor del af statens huslejeindtægter fra ordningen (som altså er finansieret af statslige bevillinger til universiteterne) gennem årene er tilbageført som supplerende bevilling til universiteterne i form af en grundlæggende modernisering af universiteternes laboratorielokaler, hvoraf de ca. tre mia. kr. finansieredes inden for SEA-ordningens rammer.

De 5,5 procent er ikke en rente, men et afkastkrav, som blandt andet også skal dække de omkostninger og den risiko, som er forbundet med at eje en bygning.

Reelt er de 5,5 procent lavere end markedsvilkår, når man tager højde for de favorable lejevilkår, som universiteterne har, for eksempel i form af mere fleksible opsigelsesvilkår og meget favorable afskrivningsregler for laboratorier.

Endelig hænger afkastkravet sammen med universiteternes bevillinger. Universiteternes bevillinger tilpasses således, hvis afkastkravet ændres.

Formålet med statens huslejeordning (SEA-ordningen) er at skabe transparens i omkostningerne til statens lokaleforbrug samt sikre en realistisk fastsættelse af statens lokaleomkostninger i forhold til et alternativt privat lejemål.

Dermed får de statslige lejere et incitament til at optimere deres samlede huslejeudgifter (kun at leje de kvadratmeter, som de reelt har brug for) i forhold til det reelle behov.

SEA-ordningen giver samtidig ensartede vilkår for at drive universitet, uanset om man er Københavns Universitet eller et universitet i provinsen. For eksempel er det staten, der bærer risikoen, hvis universiteternes lokalebehov ændrer sig. Det er særligt fordelagtigt for universiteterne uden for København, hvor der ikke nødvendigvis er stigende efterspørgsel og ejendomspriser på bygningerne. Dermed understøtter SEA-ordningen også mulighederne for, at der kan tilbydes uddannelser i hele landet.

Efter reformen af SEA-ordningen er huslejen pr. 1. januar 2020 sat ned til et niveau, som svarer til kontorlejemål.

Huslejerne for de specialiserede og dermed dyre universitetsbygninger er således sat ned fra godt 1.200 kr. per kvadratmeter i gennemsnit til knap 1.000 kr. per kvadratmeter.

Til sammenligning er markedslejen for kontorlejemål i universitetsbyerne (Odense, Aalborg, Aarhus og København) på ca. 750 -1.400 kr. per kvadratmeter for mindre attraktive lejemål. For de "attraktive" kontorlejemål er markedslejen ca. 1.000 -2.050 kr. per kvadratmeter. Markedslejen er højest i København og Aarhus, lavest i Odense og Aalborg.

Desuden er der indført meget attraktive afskrivninger på laboratorier, så universiteterne kan få dem fornyet helt gratis allerede efter 15 år.