Ny praksis for regulering af husleje

Hvert 4. år foretages en vurdering af Bygningsstyrelsens kontorejendomme af en uafhængig valuar. Kontorejendommene værdiansættes på baggrund af en markedsvurdering, hvilket betyder, at også huslejen fastsættes til den vurderede markedsleje.

Transportministeriet har besluttet at ændre praksis for, hvordan institutionernes husleje skal reguleres i forbindelse med markedslejevurderingen. Formålet med ændringerne er at sikre, at huslejen for alle Bygningsstyrelsens lejere i højere grad afspejler markedslejeniveauet.

Nedenfor beskrives de enkelte ændringer nærmere.

Væsentlighedskriteriet bortfalder

Hidtil er huslejen for kontorlejemål kun blevet reguleret, såfremt forskellen mellem den nyvurderede markedsleje og den gældende husleje har været på 12 pct. eller mere. Transportministeriet har besluttet, at dette væsentlighedskriterie ikke længere skal være gældende, hvilket betyder, at huslejen fremadrettet vil blive reguleret til den nyvurderede markedsleje uanset størrelsen på differencen til den gældende husleje.

Huslejen for jeres lejemål vil således hvert 4. år blive reguleret til den nye markedsleje i forbindelse markedslejevurderingerne. Bygningsstyrelsen vil fortsat varsle huslejereguleringen inden 1. marts året før den nye husleje skal træde i kraft. Ændringen træder i kraft første gang den 1. januar 2024 for de lejemål, der er blevet markedslejevurderet i løbet af 2022. 

Som hidtil vil ændringen til den nye markedsleje blive indfaset over en 4-årig periode, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering. Både stigninger og fald i huslejen vil som hidtil blive reguleret.

Derudover vil huslejen som hidtil blive reguleret for ændringer i prisniveauet (pl-reguleret).

Indfasning til ny markedsleje efter udløb af forbedringstillæg

I de tilfælde, hvor der betales et forbedringstillæg ud over den gældende basisleje, og dette forbedringstillæg er udløbet i forbindelse med ikrafttræden af en ny markedsleje året efter, er reguleringen af den nye markedsleje hidtil blevet indfaset fra den basisleje, som blev betalt før forbedringstillægget trådte i kraft.

Se eksempel illustreret nedenfor:

Transportministeriet har besluttet, at den nuværende praksis, for indfasning af en ny markedsleje ved udløb af forbedringstillæg, skal ændres. Efter den nye praksis vil reguleringen af den nye markedsleje blive indfaset fra den senest betalte husleje, dvs. den samlede husleje, som - før markedsvurderingen - afspejlede de foretagne forbedringer (basisleje + forbedringstillæg).

Se eksempel illustreret nedenfor:

Indfasning til ny markedsleje mens forbedringstillæg betales

Varigheden af et forbedringstillæg til en lejekontrakt aftales normalt med afsæt i, hvornår Bygningsstyrelsens ejendom skal markedslejevurderes således, at en ny markedsleje træder i kraft, når et forbedringstillæg udløber. Markedslejevurderingerne af Bygningsstyrelsens ejendomme foretages fast hvert 4. år – inddelt i 3 puljer. På grund af et igangværende projekt i Bygningsstyrelsen, hvor al arealdata for kontorejendomme er ved at blive valideret, er vurderingskadencen (de 4-årige rul fordelt i 3 puljer, hvor Bygningsstyrelsens ejendomme markedsvurderes) blevet ændret, idet markedsvurderingerne har afventet gennemførslen af de validerede arealdata. Det betyder, at vurderingskadencen er blevet rykket, hvorfor der nu vil være nogle tilfælde, hvor et tidligere aftalt forbedringstillæg ikke udløber, så det passer med, at den nyvurderede markedsleje kan træde i stedet. Det medfører dermed, at et forbedringstillæg kan udløbe mellem to vurderingstidspunkter.

I disse tilfælde vil lejen blive reguleret i to spor over en 4-årig periode. I første spor vil valuaren ved den vurdering af markedslejen, der foretages, mens forbedringstillægget løber, se bort fra de foretagne forbedringer (markedsleje ekskl. forbedringer). Efter tillægsaftalens udløb skal lejer betale den vurderede markedsleje for ejendommen inklusive de foretagne moderniseringer (markedsleje inkl. forbedringer).

Se eksempel illustreret nedenfor:

Hent grafen

Denne situation vil forventeligt alene være gældende for de tillæg, som allerede er indgået, og nye forbedringstillæg vil indgås med afsæt i den nye vurderingskadence.

Validering af arealdata for Bygningsstyrelsens kontorejendomme

Bygningsstyrelsen er i gang med at gennemgå arealdata på alle kontorejendomme med henblik på at sikre overensstemmelse mellem tegningsmateriale, kontraktgrundlag og de faktuelle forhold. Bygningsstyrelsens kontorejendomme er inddelt i fire grupper alt efter, hvornår de skal markedslejevurderes. Der vil være institutioner, der har lejemål i flere grupper.

Kontorlejemål i gruppe 1 blev valideret i 2022 og er herefter blevet markedslejevurderet i 1. pulje til regulering og ikrafttræden 1. januar 2024.

Kontorlejemål i gruppe 2 bliver valideret i 2023, hvorefter de bliver markedslejevurderet i 2. pulje til regulering og ikrafttræden 1. januar 2025.

Kontorlejemål i gruppe 3 bliver valideret i 2024, hvorefter de bliver markedslejevurderet i 3. pulje til regulering og ikrafttræden 1. januar 2026.

Kontorlejemål i gruppe 4 bliver valideret i 2025. Markedslejevurderingerne og huslejereguleringerne af disse lejemål vil af forskellige årsager følge vurderingskadencerne for én af de øvrige grupper. For enkelte lejemål i denne gruppe er huslejen fredet i en begrænset periode, hvorfor lejen i denne periode ikke vil blive reguleret til markedslejen i henhold til kontrakten.

Markedslejevurderingerne foretages således på baggrund af de validerede arealdata for hver af de enkelte grupper. Enkelte ejendomme er dog undtaget herfra, såfremt det ikke har været muligt at validere ejendommens arealdata forinden markedslejevurderingen. 

Læs mere om Bygningsstyrelsens projekt om validering af arealdata